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未来5年楼市调控将有啥变化

2021-03-26 浏览次数:5878

3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)发布。对于房地产行业,《纲要》提出,“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”,而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。

保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。业内人士表示,新市民住房问题是住房市场的核心问题,而增加共有产权房、租赁房的供应则是解决这一问题的重要路径,而且具有紧迫性。


房住不炒仍是楼市基调 

凸显政府重视民生问题

2021年,“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中,之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,距今已逾四年。

在政府工作报告中,“房住不炒”的表述是一样的,但“房住不炒”后面的文字却不相同。2018年政府工作报告称,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。2020年,后面的内容是“因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。


需增加保障性住房供给 

以解决新市民住房问题

对于家庭刚需以及改善型需求,《纲要》强调要因地制宜发展共有产权住房。

事实上,近年来,北京、上海等地都在探索共有产权住房,通过试点,对共有产权住房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出了一整套办法,也为北上广等一线城市之外的其他城市推进共有产权住房的住房保障和供应体系搭建起到推动作用。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,从目前来看,共有产权住房将从一线向更多的二三线城市,尤其是二线城市覆盖。另外,随着共有产权住房覆盖面不断增大,对于房价稳定以及整个市场也会起到明显的促进作用。通过共有产权的方式,可以解决大城市夹心层的部分居住问题。

值得关注的是,保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。完善土地出让收入分配机制,加大财税、金融支持力度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受媒体采访时表示,新市民的住房问题是目前住房市场的核心问题。

随着新型城镇化的推进,越来越多的人流向大城市,但是相比于原住居民,近几年涌入的新市民的收入与高房价有着较大差距,购房支付能力有限。在业内人士看来,目前,解决这部分群体住房问题的重要途径是增加供应。


有效盘活存量住房资源 

规范发展住房租赁市场

除了商品房和共有产权住房之外,租赁房是解决困难群体和新市民住房问题的重要渠道。

《纲要》指出,加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和出租人合法权益。

“规范租赁市场秩序提倡权责分明,强调政府的顶层设计,企业应当更注重提高服务质量。”楼建波说,企业可着重发展“管家”服务,搭建租客与房东之间的桥梁,满足租客的住房需求和房东的出租需求,提供装修、维护、缴费等服务。当前,市场上仍然存在企业自主拿地建房、自主租赁的租房模式。为防止企业的无序扩张,应当出台相关的约束机制进行调控,比如提高准入门槛、自有资金规定等。


纲要再次提及房地产税 

推出需要全面综合考量

此外,《纲要》还提到,推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。

相比于2018年、2019年,2020年以来,在政府官方口径中,房地产税的提法并不是很多。

追溯历史,房地产税的立法工作已经提了十年。在五年规划纲要中,房地产税最早出现在2011年发布的“十二五”规划纲要中,其表述为“研究推进房地产税改革”。“十三五”规划纲要提出,“完善地方税体系,推进房地产税立法”。

而在全国两会,房地产税也是看点。房地产税首次出现在2014年政府工作报告中,其提法是“推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作”,2015年至2017年均未提及。2018年、2019年,官方多次喊话加快推进房地产税立法,两年的政府工作报告中,对于房地产税立法分别用“稳妥推进”和“稳步推进”来表述。

此后的2020年和2021年全国两会,官方并未提及房地产税。不过,在2020年5月11日发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出,要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。


建立租购并举住房制度 

重视租赁住房开发建设

“近几年来,房地产市场实现平稳健康发展,主要是因为在坚持‘房住不炒’基础定位上,长效机制发挥了积极作用。从长远来看,如果房地产市场要长期保持健康稳定发展,特别是解决好大城市住房供求矛盾,在调控政策上要遵循市场规律,精准施策。”赵庆祥说,在稳地价、稳房价、稳预期前提下,一方面要加大共有产权住房开发建设,增加新建住房;另一方面还要通过提高存量住房市场效率、加快存量住房交易速度和使用效率,解决好存量住房配置不合理、利用不充分的问题。

在赵庆祥看来,未来房地产市场会产生两个新变化:

一是租购并举,住房租赁成为规范发展房地产市场的重中之重;二是更加重视租赁住房的开发建设,在土地、金融和税收等方面向新建租赁住房,特别是保障性租赁住房倾斜。在房地产市场中,租赁市场和买卖市场并重,监管制度和调控政策应当区分不同住房性质和市场类型,有保有压,更加精准。在租赁上,新建租赁住房越来越受重视;在买卖上,共有产权住房是开发建设的重点。